Coop Sociali Escluse dall’Esenzione IMU: Cosa Cambia per gli Immobili degli Enti Non Commerciali

Roma, 4 gennaio 2026 – È una questione che continua a far discutere uffici fiscali e associazioni: gli immobili degli enti non commerciali e la loro esenzione dall’IMU, tassa che da anni pesa sulle proprietà immobiliari in Italia. Oggi questo tema è al centro di un complicato intreccio di norme, sentenze e regole da applicare. Parliamo di un argomento che riguarda migliaia di realtà – parrocchie, associazioni culturali, fondazioni, enti filantropici – tutte alle prese con una disciplina ancora piena di dubbi e contenziosi.

Esenzione IMU: i requisiti in continua evoluzione

La legge attuale, spiegano dall’Agenzia delle Entrate, fa una distinzione chiara ma nella pratica si rivela tutt’altro che semplice: l’esenzione IMU spetta solo agli immobili “utilizzati esclusivamente per attività istituzionali senza scopo commerciale”. In parole povere, solo quegli enti che usano gli spazi per fini non lucrativi – come educazione, assistenza, religione e cultura – possono sperare nell’esenzione completa.

Il problema scatta quando si parla di “esclusività” nell’uso. “Non basta che l’immobile appartenga a un ente non commerciale”, avvertono dagli uffici tributi di via XX Settembre, “serve che tutte le attività siano effettivamente senza scopo di lucro”. Questo ha acceso decine di contenziosi e interpelli: basta anche una presenza sporadica di attività a pagamento per perdere il diritto all’esenzione? Spesso i giudici hanno risposto sì.

La legge è chiara: anche un solo spazio stabile usato per attività commerciali fa saltare l’esenzione su tutto l’immobile. Un esempio? Se la sala parrocchiale viene affittata ogni settimana per corsi privati o feste, quella parte diventa imponibile. Ed è qui che nascono le dispute.

Cosa dicono i giudici: sentenze e casi borderline

La giurisprudenza sull’esenzione IMU per gli enti non commerciali ha preso diverse strade. La Corte di Cassazione, con sentenze tra il 2022 e il 2024, ha detto chiaro e tondo: anche un uso misto o marginale a fini commerciali può far perdere il beneficio fiscale. “Il principio base – spiega un funzionario del Ministero dell’Economia – è che l’immobile va considerato nel suo insieme: se una parte serve a scopi lucrativi, cade tutta l’esenzione”.

Non mancano però eccezioni. In certi casi (come mense universitarie o servizi socio-assistenziali gestiti da terzi con tariffe calmierate), i giudici hanno riconosciuto il diritto all’esenzione. “Tutto dipende da come si dimostra concretamente il fine sociale o istituzionale dell’attività”, spiega l’avvocato Elisabetta D’Amico, esperta in diritto tributario. E soprattutto da come viene documentato l’uso dell’immobile.

Il punto cruciale resta la documentazione. Durante una verifica fiscale serve mostrare prove concrete (contratti, ricevute, regolamenti) che attestino l’attività non commerciale. Senza questi elementi il rischio è ricevere richieste di pagamento arretrate con tanto di sanzioni.

Cosa devono fare gli enti: adempimenti e controlli

Sul piano pratico, rispettare i requisiti per l’esenzione IMU significa seguire passaggi precisi. Ogni ente deve presentare la dichiarazione IMU per ogni immobile interessato e allegare tutti i documenti che confermano la natura istituzionale dell’attività svolta. Ogni cambio – anche piccolo – va comunicato subito al Comune.

Negli ultimi anni sono aumentati i controlli incrociati tra Comuni e Agenzia delle Entrate. A Roma come a Milano – raccontano consulenti fiscali – si sono intensificate le verifiche sulle sale parrocchiali date in affitto o sulle palestre gestite da associazioni sportive dilettantistiche. “Spesso ci si trova davanti ad attività ibride che sfuggono a definizioni nette”, ammette un responsabile Anci. “Il rischio c’è sempre, anche quando si agisce in buona fede”.

Per evitare problemi, gli esperti consigliano agli enti non commerciali di tenere conti chiari delle attività svolte negli immobili esenti e gestire con trasparenza i rapporti con terzi. Un modo prudente per evitare brutte sorprese durante gli accertamenti fiscali.

Riforma IMU in vista? Le prospettive restano incerte

Intanto il dibattito politico su una riforma complessiva delle esenzioni IMU per gli enti non commerciali resta aperto. Nei tavoli tecnici del Ministero dell’Economia si lavora da mesi su possibili modifiche volte a chiarire meglio cosa rientra nelle attività istituzionali e cosa invece no.

A mettere un punto fermo ci ha pensato il sottosegretario all’Economia Federico Morini: “Serve una norma più chiara per evitare trattamenti diversi tra enti e dare certezze sia agli operatori sia all’amministrazione”. Ma quando e come arriverà questa riforma ancora non si sa.

Per ora resta quindi valido il sistema attuale: un intreccio complesso di norme e interpretazioni dove ogni dettaglio può fare la differenza. Gli enti non commerciali devono vigilare costantemente sulle proprie attività, consapevoli che sull’IMU siamo ancora lontani da un equilibrio stabile tra le esigenze fiscali dello Stato e il riconoscimento del ruolo sociale delle organizzazioni senza scopo di lucro.