ENC esenti da IMU indipendentemente dalla categoria catastale: cosa sapere

Roma, 29 novembre 2025 – La **categoria catastale** di un immobile non è più l’elemento definitivo per capire se al suo interno si svolge un’**attività commerciale**, almeno secondo le ultime sentenze della giurisprudenza. Il tema, molto discusso sia in sede amministrativa che civile, tocca da vicino centinaia di cittadini e imprese spesso coinvolti in contenziosi con i comuni o con l’Agenzia delle Entrate su tasse, tributi e vincoli urbanistici.

## **Giurisprudenza: il catasto non basta più**

Negli ultimi mesi, la **Cassazione**, sezione tributaria, ha chiarito più volte che la **classificazione catastale** (come C1 per negozi o C3 per laboratori) non prova da sola l’uso commerciale effettivo del locale. In una sentenza del 12 ottobre (n. 28976/2025), i giudici hanno sottolineato che “la qualificazione attribuita in sede catastale costituisce dato solo indiziario”. Ciò che conta davvero è l’attività svolta nel luogo. Lo ha ricordato anche il relatore Francesco Caretti in udienza: serve evitare automatismi e puntare a un accertamento basato sui fatti concreti.

I tecnici del **Ministero delle Finanze** confermano: capita spesso che un immobile sia accatastato come negozio ma rimanga vuoto per anni o venga usato solo come magazzino. “La categoria catastale – spiega il Consiglio Nazionale dei Geometri in una nota – indica un potenziale uso, non sempre corrispondente a quello reale”. Questa linea è confermata anche dalle recenti decisioni delle commissioni tributarie regionali di Lombardia e Lazio.

## **Tasse e vincoli: conta quello che succede davvero**

La differenza tra categoria catastale e uso concreto ha impatto diretto sulle tasse. L’IMU o la TARI, per esempio, si calcolano in base all’utilizzo effettivo degli spazi più che alla loro classificazione formale. Per questo molti comuni – da Milano a Napoli fino a Roma – hanno avviato controlli per evitare errori e contenziosi inutili. “Non basta guardare la visura catastale – ammette Paolo Rinaldi, responsabile tributi del Comune di Torino – serve anche verificare sul campo”.

Sul fronte urbanistico, la questione riguarda i cambi d’uso e le autorizzazioni necessarie. L’architetto Laura Mazza, consulente a Bologna per enti locali, osserva: “Il Comune deve accertarsi se il locale serve davvero alla vendita o alla produzione perché una categoria C1 o C3 da sola può ingannare”. Spesso i regolamenti comunali prevedono ispezioni a campione e multe in caso di discrepanze tra quanto dichiarato e la situazione reale.

## **Tra privati, la realtà fa legge**

Anche nelle dispute tra proprietari e affittuari torna spesso il tema della **categoria catastale**. Nei contratti commerciali capita che il proprietario punti a dimostrare un uso commerciale per chiedere canoni più alti o agevolazioni fiscali. L’inquilino invece può sostenere il contrario. La giurisprudenza tende però a guardare alla situazione reale: come si legge in una recente ordinanza del Tribunale di Milano (sez. XIII), “l’effettivo svolgimento dell’attività è il vero riferimento per ogni valutazione fiscale o civile”.

A confermarlo è anche Giulio D’Amato, presidente dell’Unione Piccoli Proprietari Immobiliari: “Ogni mese riceviamo decine di segnalazioni da soci che si trovano a dover difendere l’uso corretto degli immobili contro contestazioni ingiuste basate solo sui dati catastali”.

## **Attenzione ai contratti e ai controlli**

Gli esperti invitano alla massima attenzione. Prima di firmare un contratto o fare richiesta agli uffici comunali conviene sempre controllare bene qual è l’uso effettivo dell’immobile. “Le sorprese sono dietro l’angolo”, avverte Roberta Martelli, avvocato esperta di diritto immobiliare a Firenze. “Non basta una semplice visura: bisogna documentare tutto con foto, testimonianze e sopralluoghi”.

Fino a quando il legislatore non darà indicazioni più chiare – argomento ricorrente nelle commissioni parlamentari – vale la regola di muoversi con prudenza. La **categoria catastale**, come confermano sentenze recenti e prassi sul campo, resta solo un punto di partenza, non la risposta definitiva sulla natura e destinazione d’uso degli immobili dove si svolgono (o meno) attività commerciali.