Leasing immobiliare e plafond: quando è possibile l’utilizzo per la locazione non finanziaria

Milano, 15 dicembre 2025 – La questione sull’uso delle società veicolo per la locazione di fabbricati continua a far discutere nel settore immobiliare. Da un lato, le norme in vigore mettono paletti chiari sull’impiego delle cosiddette “società di scopo” nelle compravendite con finalità finanziarie. Dall’altro, la locazione non finanziaria di immobili sembra oggi una strada aperta. In questi mesi, diversi esperti di diritto e real estate hanno ribadito che è “possibile usare veicoli societari per la semplice locazione di fabbricati”, purché l’operazione non si trasformi in leasing o finanziamento.

Società veicolo: i limiti che contano

Le società veicolo – create ad hoc per comprare, gestire o vendere immobili – sono al centro del dibattito dopo i cambiamenti normativi del biennio 2024-2025. L’Agenzia delle Entrate, con una circolare di giugno, ha confermato che “l’utilizzo delle società veicolo resta limitato ai casi previsti dalla legge”. Però aggiunge che “nulla vieta che siano usate per attività di semplice locazione, a patto che non ci sia una funzione finanziaria”.

Avvocati esperti come Giovanni Locatelli, intervistato da alanews.it durante il convegno “Immobili & Norme” all’Ordine degli Avvocati di Milano, hanno chiarito: “La differenza è sottile ma importante. Se la società veicolo si limita ad affittare l’immobile, senza finalità di finanziamento o riscatto, tutto è regolare”.

Locazione semplice o leasing: dove passa la linea

Il nodo sta nella distinzione tra locazione tradizionale e locazione finanziaria (leasing). Nel primo caso si paga un canone per usare l’immobile; nel secondo, invece, c’è l’opzione di comprare l’immobile alla fine del contratto. Ed è questa componente finanziaria che fa scattare regole più rigide, spiegano gli esperti dell’Agenzia.

“Sono tante le società che chiedono chiarimenti”, dice Stefania Riva, consulente immobiliare attiva in Lombardia. “Non è sempre facile capire dove finisce la locazione semplice e dove inizia lo strumento finanziario. Solo leggendo bene i contratti si evitano problemi fiscali o multe”.

Cosa cambia sul campo per gli operatori

Per chi lavora nel real estate, questa differenza fa la differenza nella pianificazione quotidiana. I documenti dell’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) sottolineano come poter usare le società veicolo per la locazione di fabbricati renda più semplice gestire patrimoni immobiliari complessi, soprattutto quando ci sono fondi o gruppi con immobili sparsi su più zone.

Secondo alcuni addetti ai lavori, il vero punto resta la trasparenza fiscale. “Serve sempre chiarezza assoluta”, avverte Marco Ferrero, responsabile compliance in un grande gruppo immobiliare milanese. “Gli ultimi controlli della Guardia di Finanza mostrano che senza una linea guida condivisa aumentano gli errori anche involontari”.

Cosa dice l’Agenzia delle Entrate

Rimane comunque il bisogno di nuovi chiarimenti ufficiali. L’Agenzia delle Entrate – fonti interne confermano – sta preparando nuove FAQ per fare luce sui casi più incerti, rispondendo alle domande arrivate da associazioni e notai. Una fonte vicina all’amministrazione ha raccontato ad alanews.it: “Sanno che servono dettagli in più per evitare interpretazioni diverse nelle varie zone”.

Mercato in attesa e prospettive

Finché non arriva un testo definitivo o una nuova circolare chiara, gli operatori vanno cauti. Le aziende si rivolgono sempre più a consulenti esperti per valutare bene i contratti di locazione. Il quadro resta incerto ma una cosa è chiara: la possibilità di usare società veicolo per la locazione semplice di immobili è una soluzione concreta e oggi praticabile in un mercato alla ricerca di strumenti agili per gestire patrimoni e asset.

Solo col tempo – spiegano dagli studi professionali milanesi – si capirà se queste aperture normative dureranno davvero o se saranno solo una breve parentesi prima del prossimo giro di vite regolamentare.