Locazioni brevi 2026: nuova soglia oltre 2 appartamenti e presunzione di attività imprenditoriale

Roma, 8 gennaio 2026 – Dal primo gennaio è entrata in vigore la legge di bilancio 2026 e con essa cambiano le regole per chi possiede più di due appartamenti da affittare a breve termine. La nuova norma, approvata alla Camera, mette un freno alle attività immobiliari legate al turismo: chi gestisce tre o più immobili non sarà più considerato un semplice affittuario occasionale, ma dovrà essere riconosciuto come imprenditore. Una svolta attesa da mesi, che coinvolge migliaia di piccoli proprietari e operatori, soprattutto nelle grandi città come Roma, Milano e le principali destinazioni turistiche italiane.

La svolta sulle locazioni brevi

Dopo anni di discussioni, sia in commissione Bilancio che in Parlamento, arriva una stretta sulle locazioni brevi. “L’obiettivo è rendere il mercato più trasparente e combattere l’evasione fiscale”, ha dichiarato il sottosegretario all’Economia Maria Bertolaso durante la conferenza stampa di fine anno. Da ora in poi, chi affitta più di due immobili – anche attraverso piattaforme come Airbnb, Booking.com o intermediari locali – dovrà aprire una partita Iva, iscriversi al registro delle imprese e seguire le regole fiscali e amministrative previste per le imprese.

“Ci sono persone che gestiscono decine di appartamenti come se fossero piccole catene alberghiere”, ha spiegato un funzionario del Ministero delle Finanze. “Era ora di mettere ordine in un settore che per troppo tempo è stato fuori controllo”. Il governo vuole così tutelare i piccoli proprietari – che restano fuori se affittano solo uno o due immobili – ma anche dare trasparenza a un mercato spesso poco chiaro.

Cosa cambia per famiglie e mercato

Prima dell’approvazione della legge, diversi sindacati degli inquilini avevano chiesto regole più dure per frenare l’aumento degli affitti nelle città d’arte. “I prezzi sono schizzati anche a causa delle locazioni turistiche”, ha commentato Giulia Costa, portavoce dell’Unione Inquilini di Firenze. “Finalmente si prova a riequilibrare la situazione”. Dall’altra parte, però, i proprietari mostrano preoccupazione. “Molti pensionati affittano qualche appartamento per integrare la pensione”, ha raccontato Alessandro Mazzi, presidente di Confabitare. “Ora i costi e gli obblighi aumentano: per alcuni potrebbe diventare difficile farcela”.

Secondo dati del Ministero del Turismo, nel 2025 oltre 135mila proprietari dichiaravano di avere almeno tre appartamenti destinati a locazioni brevi. Ora dovranno gestire contabilità separate, fatture elettroniche e iscrizione alla Camera di Commercio. “Contiamo su una forte riduzione del lavoro in nero”, ha detto il direttore generale dell’Agenzia delle Entrate.

Dubbi e prime critiche

La norma lascia però qualche dubbio sul campo. Un esperto di diritto tributario romano ha sottolineato: “Non è chiaro come saranno fatti i controlli”. Si teme infatti che si allarghino pratiche elusive come frazionamenti fittizi tra parenti o società schermate. Alcuni operatori hanno già sollevato questioni: la regola vale solo se gli immobili sono nella stessa città? Conta il tipo di contratto? L’Agenzia delle Entrate promette chiarimenti con FAQ entro fine mese.

Qualcuno teme anche un calo nell’offerta turistica economica, soprattutto nelle aree rurali o nei piccoli centri. “Il turismo diffuso rischia una battuta d’arresto”, ha detto Elena Poggi, amministratrice di un consorzio agrituristico nelle Marche. Dal Ministero però assicurano: “Il limite fissato lascia spazio alla gestione familiare”.

Cosa ci aspetta nel 2026

Il governo non esclude aggiustamenti durante l’anno. “Vigileremo sugli effetti della norma trimestre dopo trimestre”, ha detto la sottosegretaria Bertolaso. Se dovessero emergere problemi — meno offerta o più abusivismo — si valuteranno correttivi. Per ora il messaggio è chiaro: fare una distinzione netta tra chi fa della locazione breve un’attività vera e propria e chi invece affitta uno o due immobili saltuariamente.

Nel cuore di Roma, vicino a via del Corso e alla Camera dei Deputati, si vedono già gruppetti di proprietari preoccupati. Molti si rivolgono a commercialisti e Caf in cerca di consigli pratici. È solo l’inizio: tra interpretazioni diverse, ricorsi e possibili modifiche normative, il 2026 sarà decisivo per il futuro delle locazioni turistiche in Italia.