Tassazione Stock Option in Italia: Conferma Agenzia delle Entrate anche per Maturazione Estera

Roma, 17 gennaio 2026 – L’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza sul trattamento fiscale delle plusvalenze immobiliari, precisando che la normativa vale anche quando la plusvalenza si realizza all’estero. Questa comunicazione arriva in risposta ai tanti dubbi che contribuenti e consulenti fiscali hanno sollevato negli ultimi mesi.

Plusvalenze e immobili all’estero: le regole non cambiano

Il tema è venuto alla luce dopo diversi interpelli da parte di italiani residenti all’estero o proprietari di immobili fuori dall’Italia. La domanda era chiara: come si tassano le plusvalenze derivanti dalla vendita di case o terreni fuori dai confini nazionali? Ieri, sul sito dell’Agenzia, è arrivata la risposta ufficiale. Nel documento firmato dal direttore Ernesto Maria Ruffini si legge che “le plusvalenze generate dalla vendita a titolo oneroso di immobili situati all’estero sono tassate in Italia come se fossero beni presenti sul territorio nazionale”.

Secondo la legge italiana, l’imposta sulle plusvalenze immobiliari scatta se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto, fatta eccezione per l’abitazione principale. Questo principio resta valido anche se la proprietà si trova, ad esempio, in Francia o Germania, a patto che il venditore sia residente fiscalmente in Italia nell’anno della cessione.

Residenza fiscale: il criterio chiave

Il punto decisivo è la residenza fiscale del venditore. Chi risiede in Italia al momento della vendita deve dichiarare l’eventuale plusvalenza nel modello Redditi Persone Fisiche. “Non conta dove si trova l’immobile”, spiegano fonti dell’Agenzia delle Entrate, “ma dove è residente fiscalmente il proprietario”.

Quindi, chi ha venduto una casa all’estero entro i primi cinque anni dall’acquisto e ha realizzato un guadagno deve indicare l’importo nel quadro apposito della dichiarazione dei redditi. Il reddito così calcolato sarà soggetto a tassazione ordinaria o potrà essere assoggettato alla imposta sostitutiva del 26%, se scelta al momento della vendita.

Doppia imposizione? Le convenzioni aiutano

Un problema spesso sollevato è quello della possibile doppia imposizione: pagare tasse sia nel Paese dove si trova l’immobile sia in Italia. L’Agenzia fa sapere che questo rischio viene in genere evitato grazie alle convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate con molti Stati esteri. Questi accordi permettono di scontare dalle imposte italiane quelle già pagate all’estero, fino al limite dovuto in Italia.

In pratica, il contribuente non paga due volte sulla stessa plusvalenza. Può usare il credito d’imposta per evitare di versare più del dovuto.

Controlli serrati e rischi per chi nasconde

Negli ultimi anni i controlli su patrimoni e movimenti finanziari detenuti fuori dall’Italia si sono fatti più rigorosi. L’Agenzia delle Entrate sfrutta lo scambio automatico di informazioni a livello europeo e mondiale. Dal 2017, grazie alla direttiva DAC2 e agli accordi come il CRS (Common Reporting Standard), le vendite di immobili effettuate da residenti italiani all’estero vengono tracciate automaticamente.

Chi non dichiara le proprie plusvalenze estere rischia multe pesanti: fino al 240% dell’imposta evasa secondo il Dlgs 471/1997. Per questo gli esperti fiscali sentiti da alanews.it raccomandano massima attenzione. Il commercialista romano Paolo Santucci avverte: “Conviene verificare bene la propria posizione e non sottovalutare gli obblighi dichiarativi. L’Agenzia oggi incrocia tutti i dati e può chiedere spiegazioni anche anni dopo”.

Successioni, donazioni e vendite rapide

Si conferma poi che per gli immobili ricevuti in eredità o donati non scatta la tassazione sulla plusvalenza se la vendita avviene dopo cinque anni dal passaggio generazionale. In tutti gli altri casi – come vendite fatte poco dopo l’acquisizione – vale sempre l’obbligo di dichiarazione e il regime fiscale ordinario anche per gli immobili all’estero.

In sintesi: chi vende una casa fuori dall’Italia deve rispettare le stesse regole valide per le abitazioni italiane, se risiede fiscalmente qui da noi. Regole chiare, forse poco conosciute ma ormai ufficiali e da tenere ben presenti.