Vendita di una casa con mutuo ancora acceso: cosa sapere e come muoversi in questa situazione

Vogliamo vendere la casa sulla quale pende ancora il mutuo con cui l’abbiamo acquistata: è possibile farlo? Quali procedure occorre seguire?

Poniamo il caso di trovarci nella situazione di aver acceso un mutuo per comprare una casa. Dopo alcuni anni, poi, decidiamo di trasferirci in una nuova abitazione e di vendere la casa sulla quale pende ancora il mutuo ipotecario precedente. Ebbene, è possibile farlo? Ed in che modo, ovvero seguendo quali procedure e producendo quali tipi di garanzie?

Partiamo da una considerazione iniziale di base: vendere una casa acquistata tramite mutuo e sulla quale il mutuo sia ancora pendente al momento della vendita, solitamente è possibile una volta trascorsi almeno 5 anni dalla sottoscrizione dello stesso. Inoltre, è possibile considerare anche quattro specifiche opzioni, ovvero la cosiddetta sostituzione di garanzia dell’immobile; il mutuo ponte; l’estinzione anticipata; e l’accollo del mutuo.

Senz’altro, nel caso in cui le circostanze lo consentano, l’opzione più semplice e sicura sarebbe di estinguere il mutuo pendente prima di acquistare il nuovo immobile, o pagando il capitale residuo prima delle nuove operazioni di rogito ed in un’unica soluzione, oppure in concomitanza di esso, ovvero utilizzando il capitale ottenuto dalla vendita della casa a copertura delle rimanenze (eventuali interessi e penali comprese). Ma non sempre è possibile. Vediamo quindi gli altri casi.

Accollo del mutuo, mutuo ponte e sostituzione di garanzia

L’accollo del mutuo è l’operazione di trasferimento del mutuo contratto in precedenza dal venditore sull’acquirente. In altre parole, il nuovo proprietario “si accolla” il pagamento delle rate residue divenendo a tutti gli effetti il nuovo mutuante ed il venditore, liberatosi della pendenza, potrà quindi procedere con la richiesta di un nuovo finanziamento. In questo caso, tuttavia, il nuovo mutuante deve rilasciare una liberatoria in cui dichiara di sollevare il precedente mutuante da qualsiasi responsabilità sulle rate pregresse.

Il mutuo ponte, invece, è una pratica importata in Italia dall’estero di recente: può durare un massimo di 2 anni, coprire il valore massimo pari al 60% dell’immobile ed è pensato come forma di investimento, ovvero proprio per procedere in tempi brevi alla vendita dell’immobile mutuato per acquistarne un altro, i cui proventi andranno quindi a coprire il prestito precedentemente ottenuto. 

Infine, è possibile considerare la pratica della sostituzione di garanzia, applicata però soltanto da alcuni istituti di credito in Italia: consiste nel trasferimento dell’ipoteca dal vecchio immobile al nuovo, il quale funge da garanzia per il finanziamento. Questa pratica richiede il coinvolgimento di un notaio, che redige il contratto di intesa tra le parti. Anche in questo caso, come in tutti i precedenti, occorre tuttavia porre particolare attenzione anche alle eventuali agevolazioni ancora pendenti sul primo immobile mutuato che, in caso di vendita, possono non soltanto andar perse, ma anche dover essere restituite. Per maggiori approfondimenti, è consigliabile rivolgersi ad agenzie immobiliari e specialisti del settore.