Roma, 13 gennaio 2026 – La Corte di Cassazione, con una sentenza appena depositata, ha fatto chiarezza su come devono essere divise le spese per la pulizia delle aree comuni in condominio quando ci sono servitù di passaggio. Un tema che interessa da vicino tanti condomini italiani, dove androni, cortili e vialetti – spesso usati da più proprietari – generano spesso dubbi su chi debba pagare cosa.
Cassazione: la ripartizione deve seguire l’uso effettivo
La Corte ha stabilito che le spese per pulire e mantenere queste parti comuni devono essere condivise tra chi possiede l’area (il fondo servente) e chi ha il diritto di passarci sopra (il titolare della servitù). Ma attenzione: non si tratta di una divisione uguale per tutti. La Cassazione è chiara: il contributo deve essere “proporzionato all’uso che ciascuno fa” dello spazio in questione. Insomma, chi usa più spesso quel vialetto o cortile deve farsi carico di una parte maggiore delle spese.
Il caso dietro la sentenza
La decisione nasce da un ricorso presentato da una condomina di Bologna, in via Bixio. Lei si era rifiutata di pagare tutto per la pulizia del vialetto che porta al suo garage. Quel tratto, pur appartenendo formalmente a un altro condominio, è soggetto a servitù di passaggio a suo favore. E la sua tesi era semplice: usa quel vialetto molto meno degli altri condomini. “Non posso pagare come chi lo percorre più volte al giorno”, aveva detto davanti al giudice. Una disputa durata oltre tre anni, fatta di assemblee accese, lettere degli amministratori e pareri legali contrastanti.
La decisione della Corte
I giudici hanno dato ragione alla donna. Nel motivare la sentenza, hanno sottolineato che “la ripartizione delle spese va fatta tenendo conto dell’effettivo utilizzo della cosa comune”. Citando l’articolo 1123 del Codice civile, ricordano che i costi devono essere divisi in base all’utilità reale che ogni condomino ne ricava. Nel caso specifico, non c’era motivo perché lei pagasse quanto chi passa sul vialetto ogni giorno, più volte al giorno.
Cosa cambia nelle assemblee
Questa sentenza potrebbe cambiare molte cose nelle assemblee condominiali italiane. “Era un chiarimento necessario”, commenta Giovanni Fusco, amministratore a Roma. “Spesso si litiga su chi deve pagare per la pulizia di cortili e androni, soprattutto in condomini con servitù attive o passive”. Fusco crede che ora i regolamenti potranno essere aggiornati con regole più precise. Non basterà più applicare quote fisse o percentuali generiche: servirà valutare davvero chi e quanto usa l’area comune.
Come funziona ora nella pratica
La sentenza non dà numeri precisi o formule già pronte. Sarà compito degli amministratori e dei condomini – magari con l’aiuto di un tecnico – capire quanto ciascuno utilizza lo spazio interessato. “Non basta dire ‘ho il diritto di passaggio’: bisogna dimostrare come e quanto lo si esercita”, spiega l’avvocato Paola Allegri, esperta in diritto condominiale. La Corte invita a usare buon senso e dialogo prima di arrivare in tribunale.
Un passo avanti nel modo di interpretare
Chi conosce la materia dice che questa linea era già emersa in qualche sentenza precedente, ma mai così chiaramente dalla Cassazione. Secondo fonti ANACI, ora molte dispute potrebbero evitare il contenzioso se le assemblee applicano queste indicazioni sin dall’inizio quando decidono le spese ordinarie. Chi non trova un accordo potrà comunque rivolgersi al tribunale per una consulenza tecnica d’ufficio.
In sintesi, questa pronuncia della Cassazione dà ai condomini uno strumento concreto per risolvere una delle questioni più comuni nei palazzi italiani: come dividere correttamente le spese legate alle servitù di passaggio nelle aree comuni. Un problema piccolo solo all’apparenza, ma che ogni giorno coinvolge migliaia di famiglie e amministratori.