Milano, 7 gennaio 2026 – Quando un amministratore di condominio si dimette e l’assemblea non riesce a trovare il suo successore, lui può prendere in mano la situazione e rivolgersi direttamente al giudice. È una prassi ormai consolidata, confermata da diverse sentenze negli ultimi anni. In questi casi, l’amministratore uscente ha il diritto di agire in autonomia, senza dover aspettare che siano gli altri condomini a muoversi. Un problema che, come sottolineano spesso i tribunali italiani, si presenta con frequenza soprattutto nei grandi palazzi delle città, dove la partecipazione alle assemblee è bassa o segnata da contrasti.
Quando l’assemblea non decide dopo le dimissioni
La legge dice chiaro: se un amministratore si dimette, deve convocare l’assemblea per nominare chi lo sostituisce. Ma cosa succede se, alla riunione, nessuno si mette d’accordo? O peggio, se l’assemblea è deserta per la seconda volta di fila? Si crea un blocco. Secondo gli esperti in diritto condominiale, in questi casi l’amministratore dimissionario non deve stare a guardare. Può – anzi, deve spesso – presentare un ricorso al giudice per far nominare un nuovo amministratore. Così protegge se stesso (per evitare responsabilità che vanno oltre il suo mandato) e soprattutto tutela il condominio.
“Non serve aspettare che qualcuno lo inviti: la possibilità dell’amministratore uscente di intervenire è ormai ben riconosciuta”, spiega Antonio Baldini, avvocato civilista di Milano specializzato in amministrazioni immobiliari. La norma principale è l’articolo 1129 del Codice Civile, ma è tutta una serie di sentenze recenti che ne ha rafforzato il senso.
Perché l’amministratore può muoversi da solo
Perché questa libertà d’azione? Le Corti e il Consiglio Nazionale Forense chiariscono che si vuole evitare che il condominio resti senza guida. Senza amministratore, infatti, si bloccano attività fondamentali: pagamenti delle spese, interventi urgenti di manutenzione, gestione delle utenze. Un vuoto che nei palazzi grandi può causare seri problemi – basta pensare ai complessi di via Palmanova o alle case popolari del Corvetto a Milano.
La Corte d’Appello di Bologna ha spiegato nel 2022: “L’amministratore dimissionario mantiene il potere di agire anche dopo la fine del mandato se nessun altro prende il suo posto”. Una tutela pensata sia per chi lascia (che così non resta vincolato a obblighi senza poteri formali), sia per i condomini.
Come si fa ricorso e quanto ci vuole
La procedura non è complicata ma richiede qualche passaggio formale preciso. L’amministratore deve prima verificare che l’assemblea sia stata convocata regolarmente e che davvero non abbia deciso nulla. A quel punto può presentare un ricorso al Tribunale civile della zona. Nel documento bisogna spiegare bene la situazione d’impasse e allegare i verbali delle assemblee andate deserte insieme alle comunicazioni ufficiali inviate ai condomini.
Il Tribunale di solito si esprime nel giro di qualche settimana dalla domanda: “I tempi cambiano da città a città”, racconta una funzionaria della cancelleria civile milanese. “In media, se nessuno fa opposizione, entro uno o due mesi si nomina il nuovo amministratore.” Nel frattempo però l’amministratore dimissionario resta responsabile solo degli interventi urgenti necessari a garantire sicurezza e pulizia dell’edificio.
Cosa significa tutto questo per i condomini
Per chi abita nei palazzi coinvolti questa strada può avere un costo in più: fare ricorso al giudice comporta spese legali che variano dai 600 ai 1.200 euro nelle grandi città. Soldi poi divisi tra i proprietari secondo le tabelle millesimali. Però molti esperti sottolineano che spesso questa è l’unica via per evitare gestioni lasciate al caso o contenziosi lunghi e costosi.
“Succede più spesso di quanto si pensi”, racconta Giuliana Andreoli, portinaia in un palazzo di via Porpora a Milano: “Negli ultimi tre anni abbiamo cambiato tre amministratori. Una volta è servito l’intervento del giudice perché nessuno voleva prendersi la responsabilità”. È un caso isolato? Neanche per sogno: secondo l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali (ANACI), almeno il 15% dei condomini milanesi ha dovuto rivolgersi al tribunale proprio per questo motivo.
Solo allora si spezza questo circolo vizioso e la gestione riprende fiato. Perché – come ricordano sempre gli avvocati – anche quando ci sono le dimissioni, il condominio non può rimanere fermo: qualcuno deve firmare bollette e contratti. E se tra i residenti non si trova intesa su chi debba farlo, sarà ancora una volta il giudice a mettere ordine tra scale e citofoni delle nostre città.