Milano, 9 dicembre 2025 – L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, con una risposta ufficiale pubblicata ieri, che il principio di imputazione del reddito da società semplice vale anche quando la società proprietaria degli immobili attribuisce i guadagni a una società intermedia composta da persone fisiche. Un chiarimento importante per molti operatori del settore immobiliare, ma anche per famiglie e piccoli investitori che fanno capo a questo tipo di strutture.
Società semplici e tassazione, cosa cambia nella catena di partecipazione
La questione era stata sollevata da alcuni contribuenti lombardi qualche mese fa e riguarda la classica catena di partecipazione tipica del mercato immobiliare italiano. In sostanza: una società semplice, spesso di tipo familiare, possiede uno o più immobili; il reddito prodotto non viene assegnato direttamente ai soci persone fisiche, ma a una società intermedia, anch’essa formata da privati. Il dubbio era se in questo caso si dovesse comunque applicare il criterio dell’imputazione “per trasparenza” fino all’ultimo anello, cioè al beneficiario finale.
«Il principio generale è che il reddito della società semplice va imputato direttamente ai soci in base alle loro quote», ha spiegato l’Agenzia in una nota diffusa ieri mattina. Ma la situazione si complica se tra la società semplice e il socio finale c’è una società intermedia, cioè un’altra entità giuridica che incassa il reddito e poi lo gira ai suoi soci.
Impatto pratico su immobili e investimenti familiari
Il chiarimento, atteso soprattutto da professionisti e consulenti fiscali, ha ripercussioni concrete sulle dichiarazioni dei redditi di chi gestisce patrimoni immobiliari attraverso le società semplici. L’Agenzia sottolinea che la catena di imputazione si interrompe solo se entra in gioco un soggetto non trasparente – per esempio una società di capitali. Ma se anche la società intermedia è “trasparente”, cioè trasferisce il reddito ai soci senza tassarlo, allora il principio vale per intero.
In parole povere, il reddito va sempre dichiarato dal socio persona fisica che si trova all’ultimo anello della catena. Un fiscalista milanese, sentito ieri da alanews.it, ha commentato: «Questa posizione conferma un orientamento già diffuso tra gli esperti, ma finora mai formalizzato. Era una prassi comune nelle strutture familiari complesse».
Il meccanismo riguarda soprattutto le rendite immobiliari, cioè gli affitti ricevuti dagli immobili detenuti dalle società semplici. Anche se passano attraverso più società trasparenti, questi importi finiscono comunque nelle dichiarazioni dei soci persone fisiche. L’Unione nazionale commercialisti di Milano definisce questa chiarezza “utile”, perché «aiuta a ridurre errori e doppi pagamenti».
Rischi concreti e possibili contestazioni fiscali
Non mancano però i problemi sul tavolo. Alcuni addetti ai lavori temono che l’Agenzia possa aprire verifiche molto rigorose sulle modalità con cui vengono calcolati e assegnati i redditi. Il rischio è maggiore quando la catena societaria è complessa o coinvolge più generazioni.
Gianluca Fontana, avvocato tributarista torinese, spiega: «Ogni passaggio va ricostruito con attenzione. Se si sbaglia o si dimenticano dati nel dichiarare i proventi finali alle persone fisiche, l’Agenzia può fare accertamenti e applicare sanzioni». Proprio ieri mattina a Roma, durante un convegno dei commercialisti, diversi relatori hanno invitato alla massima prudenza: “Bisogna documentare tutto”, ha sottolineato una consulente fiscale, “per evitare disallineamenti tra dichiarazioni societarie e personali”.
Cosa cambia per chi investe nel mattone
Il quadro definito dall’Agenzia delle Entrate mette un punto fermo su uno dei temi più discussi negli ultimi mesi tra chi lavora nel settore. In pratica chi gestisce immobili con le società semplici dovrà fare molta attenzione a come dichiara i redditi quando ci sono più società trasparenti coinvolte.
Secondo il Centro Studi Fisco e Impresa di Milano, sono circa 15mila le famiglie italiane che usano strutture simili per amministrare patrimoni immobiliari. La questione della “trasparenza a cascata” era emersa soprattutto in occasione di operazioni di riorganizzazione familiare o pianificazione successoria.
In sintesi: il reddito degli immobili, anche se passa da una società intermedia, deve comunque finire nella dichiarazione dei soci persone fisiche finali. Ora questa regola è scritta nero su bianco dall’Agenzia delle Entrate. Resta da vedere se nei controlli sui modelli Redditi 2026 arriveranno richieste di documentazione o approfondimenti supplementari.
Gli operatori chiedono ora regole più chiare e controlli meno pesanti. «Serve stabilità», ribadiscono dal Consiglio nazionale dei commercialisti di Roma. Ma sulla partita tra fisco e immobiliare il confronto resta aperto.