Espropri immobiliari: il gestore perde il diritto alla trascrizione dei provvedimenti

Roma, 15 novembre 2025 – L’Agenzia delle Entrate ha chiarito ieri, con la risoluzione n. 65 del 10 novembre 2025, che la trascrizione dei provvedimenti di esproprio può essere fatta solo a favore del Demanio dello Stato. Non è invece possibile trascrivere questi atti anche a nome del gestore o concessionario degli immobili espropriati, come accade per le strade statali. Un punto importante, atteso da molti operatori e amministrazioni, che riguarda un tema tecnico ma con conseguenze pratiche sulla gestione del patrimonio pubblico.

Agenzia delle Entrate: niente trascrizione per i concessionari

La risoluzione spiega che la trascrizione nei registri immobiliari degli espropri può essere fatta solo a chi acquisisce la proprietà dell’immobile, ovvero il Demanio dello Stato. Questo chiarimento arriva dopo diverse richieste da parte di enti e gestori, soprattutto nel settore delle infrastrutture stradali, che volevano sapere se fosse possibile annotare anche il diritto d’uso riconosciuto ai concessionari.

L’Agenzia si basa sull’articolo 2643 del Codice Civile, che indica chiaramente quali atti devono essere trascritti. Tra questi non ci sono le concessioni di un bene di proprietà altrui. “La norma non prevede la trascrizione di diritti d’uso o concessioni a favore di terzi”, si legge nel documento. Anche gli articoli 2644 e 2645 confermano che la trascrizione serve a rendere opponibili agli altri certi atti, mentre nel caso dell’esproprio è più una forma di pubblicità-notizia.

Espropri e pubblicità immobiliare: cosa cambia

Il decreto di esproprio va trascritto nei registri immobiliari “a cura e spese del beneficiario”, come stabilito dall’articolo 23 del DPR 327/2001. Ma il beneficiario coincide con chi diventa proprietario, cioè lo Stato. Quindi, non si può trascrivere anche a nome del gestore o concessionario, che ha solo un diritto d’uso o di gestione.

Qui entra in gioco la differenza tra pubblicità immobiliare e intestazione catastale. La prima serve a tutelare i terzi, ha valore legale e riguarda la proprietà. La seconda ha solo scopi inventariali e fiscali. “Per l’Amministrazione finanziaria – si legge nella risoluzione – l’uso da parte del concessionario va riportato solo in ambito catastale”. Così si aggiorna la situazione per i tributi, senza però cambiare chi è il vero proprietario dell’immobile.

Cosa cambia per enti e concessionari

Questo chiarimento interessa direttamente enti pubblici, concessionari e professionisti che lavorano sugli espropri per pubblica utilità. Ad esempio, le società che gestiscono autostrade o altre infrastrutture statali non potranno vedere trascritto nei registri immobiliari il loro diritto d’uso sugli immobili espropriati.

“È una precisazione importante per evitare malintesi nella gestione dei beni pubblici”, ha detto a alanews.it un funzionario del Ministero delle Infrastrutture. “Il concessionario resta gestore, ma la proprietà rimane allo Stato e solo questa può essere trascritta”.

Le basi giuridiche della decisione

Dietro la posizione dell’Agenzia c’è una lettura rigorosa della legge. La proprietà acquisita con l’esproprio va all’ente promotore, di solito lo Stato, e la trascrizione serve solo a informare i terzi del passaggio di proprietà. Non si può estendere questa pubblicità ai diritti d’uso o di gestione dati ai concessionari.

Il tema non è nuovo. In passato alcune amministrazioni avevano chiesto se fosse possibile annotare nei registri anche i diritti dei gestori, soprattutto per questioni legali o cambi di gestione. Con la risoluzione n. 65 si chiude il dibattito sul piano fiscale e civilistico.

Cosa aspettarsi in futuro

Resta aperta la questione dell’aggiornamento delle intestazioni catastali, che devono riflettere come viene usato l’immobile per scopi fiscali. “L’intestazione catastale – ricorda l’Agenzia – serve a garantire il corretto pagamento delle imposte basate sul possesso dei redditi”, senza però influire sulla proprietà formale.

Per ora, quindi, nessuna possibilità di trascrivere i provvedimenti di esproprio a nome dei gestori. Solo il Demanio dello Stato sarà indicato come proprietario nei registri immobiliari. I concessionari, invece, dovranno limitarsi all’intestazione catastale per gestire i loro obblighi operativi e fiscali.