Imprenditorialità nelle locazioni brevi: guida all’IVA e aliquota 10% da conoscere

Franco Sidoli

9 Febbraio 2026

Roma, 9 febbraio 2026 – Torna al centro del dibattito fiscale la questione della differenza tra regime di esenzione e imponibilità IVA al 10%, dopo la circolare diffusa oggi dall’Agenzia delle Entrate. Professionisti e imprese devono valutare con attenzione come inquadrare correttamente diverse operazioni. Una scelta che può cambiare molto la gestione dei costi, delle procedure contabili e le responsabilità nei confronti del Fisco.

La legge in pratica: cosa dice davvero

Dal punto di vista normativo, la differenza tra operazioni esenti e quelle con IVA agevolata al 10% è chiara sulla carta, ma nella pratica spesso crea dubbi. L’articolo 10 del DPR 633/1972 indica i casi in cui certi beni o servizi sono esclusi dall’IVA. Ma le aliquote ridotte, pensate per aiutare settori come l’edilizia o i servizi sociali, richiedono un controllo attento della documentazione e delle caratteristiche concrete di ogni operazione.

Non è raro che contribuenti e consulenti si siano affidati a prassi consolidate o interpretazioni locali, correndo però il rischio di controlli retroattivi o sanzioni. «La regola principale resta il rispetto del principio di specialità», spiega Roberto Massari, commercialista a Roma. «Ma distinguere non è sempre facile: contano molto la destinazione d’uso e come sono fatti i contratti».

I casi più complicati: dove si inciampa

Tra le situazioni più discusse ci sono le prestazioni sanitarie, i servizi di manutenzione ordinaria sugli immobili residenziali e alcune forniture nei pubblici esercizi. Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella nota del 7 febbraio, serve valutare ogni caso singolarmente: l’attività può essere completamente esente – come molte prestazioni mediche fatte da professionisti abilitati – oppure soggetta all’aliquota ridotta. Il problema principale nasce quando nello stesso contratto ci sono parti agevolabili e altre no, quella che si chiama “promiscuità” delle operazioni.

Un esempio arriva dal settore edilizio. Per le ristrutturazioni su case private, l’aliquota ridotta vale solo se si rispettano certe condizioni e per specifici interventi: ad esempio, mettere ascensori nei condomini è agevolato; mentre per lavori accessori bisogna dimostrare che siano funzionali all’opera principale. Da Confartigianato avvertono che «senza chiarezza si rischia di applicare male l’esenzione o l’aliquota ridotta, con il pericolo di dover correggere poi tutto».

L’Agenzia delle Entrate alza la guardia

Negli ultimi mesi l’Agenzia delle Entrate ha intensificato i controlli sui modi in cui si applica l’IVA, soprattutto nelle zone grigie emerse anche dal confronto con le norme europee. La circolare uscita questa settimana ricorda a tutti i contribuenti di conservare con cura contratti, fatture dettagliate e ogni documento utile a provare il diritto all’esenzione o all’aliquota ridotta.

«Solo così si può parlare di un corretto adempimento», ha detto un funzionario dell’Agenzia in un incontro con i rappresentanti di categoria. La maggiore attenzione riguarda soprattutto operazioni complesse, dove la normativa italiana incrocia quella europea: dal 2024 infatti sono entrate in vigore nuove regole che richiedono ulteriori requisiti per alcune agevolazioni IVA.

Cosa cambia per aziende e professionisti

Il tema non è teorico: per molte aziende, sbagliare regime IVA può avere effetti economici pesanti. Da un lato c’è il vantaggio immediato dell’esenzione; dall’altro invece si perde il diritto a detrarre l’IVA sugli acquisti. I consulenti fiscali consigliano prudenza e – quando ci sono dubbi – di chiedere pareri ufficiali all’amministrazione finanziaria prima di procedere. Le multe in caso di errori possono essere salate, sia in denaro che per la reputazione.

In alcune regioni come Lombardia ed Emilia-Romagna sono già partiti tavoli tecnici tra ordini professionali e uffici fiscali per fare chiarezza su casi specifici. «Collaborare è fondamentale per evitare contenziosi inutili», ammette Andrea Longhi della CNA Lombardia. Anche le associazioni spingono per una legge più semplice che aiuti a evitare questi problemi.

Nuove indicazioni all’orizzonte

Nel frattempo il Ministero dell’Economia sta preparando una nuova circolare interpretativa prevista entro marzo. L’obiettivo è fornire indicazioni più precise su casi borderline e portare più uniformità nelle decisioni su tutto il territorio nazionale. Fino ad allora resta importante andare cauti: verificare sempre bene cosa c’è dietro ogni operazione prima di scegliere tra esenzione o IVA al 10%.

Come dicono spesso negli studi commercialisti dietro via XX Settembre a Roma, «le regole si capiscono solo studiando bene tutti i documenti». E alla fine la differenza tra un errore formale e una gestione corretta passa spesso da dettagli minimi: una voce in fattura, una clausola nel contratto o un chiarimento chiesto in tempo all’Agenzia delle Entrate.

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