Roma, 26 gennaio 2026 – Scatta da oggi la nuova soglia sul numero di appartamenti che fa scattare la presunzione di imprenditorialità nelle locazioni brevi. Il provvedimento, in vigore dal 1° gennaio, mette in moto una serie di riflessioni pratiche per chi possiede o gestisce immobili. La novità principale? Chi affitta più di due unità abitative viene considerato automaticamente un operatore professionale. Un cambiamento che rischia di pesare soprattutto sui piccoli investitori, le famiglie e chi ha un portafoglio contenuto.
Le nuove regole sulle locazioni brevi
Il Parlamento ha approvato a novembre un testo che abbassa la soglia da quattro a tre immobili (compresi i frazionamenti nello stesso edificio). Tradotto: se affitti per brevi periodi il terzo appartamento nel corso dell’anno, scatta la presunzione legale d’impresa. Da lì in poi cambiano obblighi fiscali, contabili e previdenziali. La norma vale sia per persone fisiche sia per società. Il sottosegretario all’Economia, Federico Freni, spiega che si tratta di «garantire più trasparenza e un gettito più equo». Ma non sono mancate le proteste. Da Confedilizia arriva l’allarme: “Si rischia di penalizzare il piccolo risparmiatore che integra così il reddito familiare”.
Obblighi e adempimenti: cosa cambia davvero
Il nuovo sistema porta con sé una serie di obblighi chiari: apertura della partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio e addio alla cedolare secca al 21% sulle locazioni brevi. Al suo posto si applicherà il regime d’impresa con l’aliquota IRPEF ordinaria (o IRES per le società) e i contributi INPS. Ma non finisce qui: chi diventa “imprenditore” dovrà tenere una contabilità separata, conservare fatture e ricevute e presentare dichiarazioni specifiche. Commercialisti parlano di una vera “mini rivoluzione”, destinata ad aumentare costi e burocrazia.
Per Assoprofessioni, “un singolo errore formale può costare caro con sanzioni pesanti”. In sostanza, anche chi gestisce gli immobili della propria famiglia dovrà dotarsi di strumenti tipici delle imprese, come software gestionali e consulenze regolari.
Impatto sul mercato: piccoli proprietari sotto pressione
Nelle grandi città – Roma, Milano, Firenze – la norma potrebbe colpire soprattutto chi ha investito in uno o due appartamenti da affittare ai turisti. Nei quartieri storici come Navigli o Esquilino spuntano sempre più cartelli “affittasi” con l’avvicinarsi della primavera. Secondo una stima di Nomisma, oltre 23 mila famiglie solo nelle aree metropolitane sono coinvolte dal nuovo regime. Le reazioni degli interessati sono contrastanti: “Dobbiamo capire se conviene vendere o affidare la gestione a società esterne”, confessa Maria Giannini, proprietaria di tre immobili a Prati.
Le associazioni degli host hanno già annunciato ricorsi e richieste di chiarimenti. “Molti rischiano di trovarsi impreparati davanti ai nuovi adempimenti”, commenta Matteo Bianchi di Property Owners Italia. Intanto si vede una vera corsa agli sportelli dei CAF e patronati per mettersi in regola. Le code in via dei Mille ieri mattina c’erano già alle 8:15.
Rischio evasione e ricadute sui prezzi
Le autorità temono che questa stretta possa spingere verso nuove forme di evasione fiscale o far passare parte dell’offerta nel sommerso. L’Agenzia delle Entrate ha ribadito proprio nei giorni scorsi che “l’obiettivo è far emergere la base imponibile”. Allo stesso tempo, meno appartamenti sulle piattaforme come Airbnb o Booking potrebbero far salire i prezzi per chi cerca una casa temporanea nelle città d’arte o nei poli fieristici.
“Abbiamo già notato un leggero aumento dei canoni medi”, conferma un agente immobiliare nel centro di Firenze. Sarà solo dopo qualche mese che si potranno valutare davvero gli effetti della misura. Per ora molti preferiscono aspettare nuovi chiarimenti prima di cambiare strategia.
Verso nuove linee guida
Il Ministero dell’Economia sta preparando una circolare esplicativa attesa entro febbraio. Servirà a chiarire dubbi su casi particolari e tempi degli adempimenti. Nel frattempo cresce la richiesta di consulenze specializzate: «Il rischio è che tanti piccoli affittuari scelgano di uscire dal mercato», teme Alessandro Campora di Fimaa Confcommercio. Mentre si attende la prossima stagione turistica, il settore delle locazioni brevi affronta così una fase delicata. Solo nei prossimi mesi capiremo se questo giro di vite porterà davvero più trasparenza o se spingerà tanti nell’ombra del sommerso.