Locazioni brevi e presunzione di imprenditorialità: cosa cambia per gli affittuari in Italia

Milano, 26 gennaio 2026 – La nuova norma sulla presunzione di imprenditorialità negli affitti brevi porta da oggi un bel po’ di novità per chi affitta appartamenti a uso turistico. Dal primo gennaio, il limite massimo per non essere considerati “imprenditori” è sceso da quattro a due immobili per proprietario. A Milano, come in tante altre città italiane, questa soglia coinvolge migliaia di piccoli affittuari e investitori. La misura fa parte delle modifiche fiscali contenute nella Legge di Bilancio 2026 e cambia in modo netto il modo di lavorare e gli obblighi di chi si muove in questo settore.

Affitti brevi: le regole cambiano davvero

La cosiddetta presunzione di attività imprenditoriale — che decide quando l’affitto diventa un’attività vera e propria — si applica ora se si posseggono tre o più appartamenti destinati al turismo. “Abbiamo voluto chiudere ogni scorciatoia”, ha spiegato nei giorni scorsi il viceministro all’Economia Maurizio Leo. “La riduzione del limite arrivava da più parti: sindaci delle città d’arte e operatori del settore alberghiero”.

In pratica, chi ha e gestisce tre o più immobili – anche se intestati a nomi diversi ma riconducibili allo stesso proprietario – dovrà aprire partita IVA, iscriversi al Registro delle Imprese, tenere una contabilità precisa e versare contributi previdenziali. L’Agenzia delle Entrate stima che a Milano sono oltre 7mila i proprietari chiamati a rivedere la propria situazione. Non solo grandi operatori: basta un appartamento ereditato o passato ai figli per trovarsi improvvisamente coinvolti.

Obblighi concreti: cosa cambia per chi affitta

Con la nuova legge, chi ha almeno tre immobili in affitto breve dovrà rispettare regole simili a quelle degli hotel. L’emissione della fattura elettronica diventa obbligatoria, così come la comunicazione periodica dei dati alla Questura tramite il portale “Alloggiati Web”. Servirà anche adeguarsi alle norme locali su sicurezza e antincendio, con costi extra che non si possono ignorare.

“Ho cominciato ad affittare due case per integrare la pensione,” racconta Giulia, 66 anni, da Città Studi. “Adesso sto pensando se continuare o vendere: la burocrazia sta diventando troppo pesante”. È un sentimento diffuso tra tanti piccoli locatori che avevano scelto gli affitti turistici proprio per la loro flessibilità ma ora devono fare i conti con una strada più complicata.

Il mercato immobiliare si muove: tra dubbi e incertezze

L’impatto sul mercato immobiliare potrebbe essere forte. Nei primi venti giorni del 2026 si è già registrato un aumento delle richieste di consulenze fiscali legate alle nuove regole, segnala l’Ufficio Studi FIMAA Milano-Lodi-Monza Brianza. “La platea interessata è vasta”, conferma Enzo Barbagallo della FIMAA. “Per alcuni sarà necessario rivedere i propri immobili, per altri si profila una scelta netta: o professionalizzarsi o tornare agli affitti tradizionali”.

Nel frattempo le associazioni degli host, come Host Italia e Ospitalità Diffusa, chiedono più chiarezza sui controlli. “Manca una definizione precisa dei criteri”, sottolinea Massimo Cerasoli, presidente di Ospitalità Diffusa. “Così rischiamo disparità tra chi si adegua subito e chi resta nell’ombra”.

Cosa aspettarsi: sfide e opportunità

In sostanza, questa norma spinge verso una maggiore regolamentazione degli affitti brevi e mette un confine più netto tra attività saltuaria e imprenditoriale. Il timore comune – soprattutto nelle grandi città come Milano, Firenze e Roma – è che molti piccoli proprietari lascino il mercato turistico tornando agli affitti tradizionali a lungo termine.

Secondo Confedilizia Milano, nelle prime settimane dell’anno sono già aumentati i contratti a canone concordato in città, un segnale che potrebbe aiutare l’offerta abitativa per chi vive qui tutto l’anno. Ma il quadro resta aperto: “Solo nei prossimi mesi capiremo davvero l’effetto delle nuove norme”, commenta Barbagallo.

Una cosa però è chiara: gestire oggi più appartamenti turistici significa prepararsi ad affrontare regole diverse rispetto al passato. Più controlli ma anche la possibilità – per chi vuole restare nel gioco – di dare un taglio più professionale a un settore sempre più complesso e dinamico.