Nuove regole sulla circolazione degli immobili donati: stop alle restituzioni ai legittimari lesi

Roma, 28 novembre 2025 – Con l’approvazione del **Disegno di legge sulla semplificazione e digitalizzazione**, entrato ieri in Senato alle 17, il Governo cambia le regole su uno degli aspetti più delicati del diritto successorio: secondo la nuova norma, i **legittimari lesi** – figli, coniugi o genitori che per legge hanno diritto a una quota dell’eredità – non potranno più chiedere la **restituzione del bene** a chi lo ha comprato in buona fede. È un cambiamento importante, che ha già acceso il dibattito tra avvocati, notai e associazioni di categoria.

## **Semplificazione e tutela degli acquirenti: cosa cambia davvero**

Il provvedimento, approvato a Palazzo Madama con 155 voti favorevoli e 96 contrari, nasce dalla volontà di “rendere più sicuro il mercato immobiliare”, come ha spiegato ieri pomeriggio il sottosegretario alla Giustizia Anna Colucci durante la conferenza stampa in via Arenula. Al centro della norma ci sono le cosiddette “azioni di restituzione” che i **legittimari** – spesso figli esclusi da testamenti o donazioni – potevano fare contro chi aveva comprato l’immobile. Fino a oggi, la legge dava loro la possibilità di riprendersi il bene anche dopo la vendita a terzi, purché non fossero passati più di dieci anni dall’apertura della successione.

“Non era raro vedere un acquirente perdere casa dopo anni”, ha ricordato Francesco Venturi, presidente del Consiglio Notarile di Roma. Con questo nuovo disegno di legge cambia tutto: chi compra una casa donata o ereditata – senza sapere dei diritti violati di un legittimario – non rischia più di dover restituire l’immobile. I legittimari potranno invece chiedere solo un risarcimento in denaro.

## **Le ragioni del Governo: sicurezza e digitalizzazione**

Il Ministro della Giustizia, Giorgia Bartolini, intervenuta ieri sera in aula, ha spiegato così la riforma: “Vogliamo dare ai cittadini una certezza completa nelle compravendite immobiliari. Il diritto dei legittimari resta, ma si traduce in un risarcimento”. Il testo fa parte di un pacchetto più ampio dedicato alla **digitalizzazione** del settore: da marzo saranno attivi nuovi registri elettronici notarili dove saranno raccolte tutte le informazioni su donazioni e successioni.

Nella relazione tecnica allegata al Ddl si sottolinea che la misura vuole tagliare “il contenzioso successorio” e favorire la libera circolazione degli immobili. Un obiettivo anticipato già mesi fa dal Consiglio Nazionale del Notariato: secondo i loro dati, ogni anno migliaia di compravendite vengono bloccate per paura di rivendicazioni ereditarie. L’Associazione Nazionale Costruttori Edili parla apertamente di una spinta a “riattivare il mercato degli immobili provenienti da successioni”.

## **Le critiche dagli avvocati: “Si perde troppo per strada”**

Ma non tutti sono d’accordo. Il Consiglio Nazionale Forense ha diffuso ieri sera una nota netta: “Togliere ai legittimari la possibilità di recuperare il bene rischia di lasciare intere famiglie senza una vera tutela”. Paola Massari, avvocato milanese esperta da vent’anni in diritto successorio, fa notare come fino a oggi “la restituzione del bene funzionava anche da deterrente contro chi voleva aggirare la legge”. Secondo lei, limitarsi al risarcimento economico non è abbastanza: “Spesso il valore affettivo dell’immobile non si può sostituire con il denaro”.

Le associazioni dei consumatori chiedono invece un monitoraggio serrato della riforma nel primo anno. Federconsumatori ha annunciato che presenterà una segnalazione al Garante per l’Infanzia e l’Adolescenza.

## **Cosa cambia ora per eredi e acquirenti**

Nei prossimi mesi arriveranno i decreti attuativi che definiranno i dettagli della nuova procedura digitale. I notai sono già pronti ad affrontare questa fase di transizione: “Sarà necessario formare gli operatori e aggiornare i software – spiega Alessandra Neri, notaio a Firenze – ma per chi compra sarà una garanzia in più”.

In pratica, chi acquista un immobile da una donazione o successione contestata rischia molto meno di perdere la proprietà. Per i **legittimari** rimasti esclusi dalla volontà testamentaria c’è ora solo la strada del risarcimento economico davanti ai tribunali ordinari. Solo allora si potrà parlare davvero di “tutela bilanciata”, un’espressione che risuona spesso nei corridoi ministeriali – tra chi è favorevole e chi resta scettico.

Insomma, un equilibrio tutto da trovare. I primi casi arriveranno già nei prossimi mesi davanti ai giudici. Nel frattempo restano sotto i riflettori un settore dove diritto e famiglia si intrecciano spesso in modo complicato. E dove dietro ogni norma c’è quasi sempre una storia vera.