Roma, 14 dicembre 2025 – Sta per cambiare il modo di comprare casa in Italia, almeno quando si tratta di immobili ricevuti in donazione. Dal 18 dicembre entra in vigore la Legge 182/2025, che punta a mettere finalmente un punto sul problema della tutela degli acquirenti di beni donati. Il provvedimento, approvato dal Parlamento lo scorso novembre e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 2 dicembre, vuole eliminare quel dubbio che per anni ha pesato come un’incognita sulle compravendite: il rischio che la proprietà possa essere contestata dagli eredi legittimi del donante.
La svolta nelle compravendite di immobili donati
Fino a oggi chi acquistava una casa donata rischiava il cosiddetto “rischio di restituzione”. In pratica, gli eredi legittimi – figli, coniuge o ascendenti – potevano impugnare la donazione anche a distanza di anni e chiedere indietro l’immobile. Questa incertezza ha inciso sulle valutazioni degli immobili e sulle decisioni delle banche riguardo ai mutui. Così si era creato un vero e proprio “mercato parallelo”, dove le case donate erano più difficili da vendere o finanziare.
La nuova legge interviene proprio su questo fronte. Dopo una lunga trattativa tra le commissioni Giustizia e Finanze, con il via libera anche del Consiglio Nazionale del Notariato, ora chi compra un immobile da donazione e lo fa in buona fede sarà protetto da azioni di restituzione dopo cinque anni dalla trascrizione dell’atto. Insomma, trascorso questo periodo la sua proprietà non potrà più essere messa in discussione.
Le reazioni dal mondo immobiliare
Le associazioni di categoria hanno accolto la novità con entusiasmo. “Era una questione attesa da tempo – commenta Mario Bregoli, presidente di FIMAA Roma – questa legge dà finalmente una garanzia concreta a chi compra casa e agli operatori”. Anche i notai si dicono soddisfatti. “Spiegavamo spesso ai clienti i rischi legati alle donazioni – racconta Isabella Verri, notaio a Prati – ora il quadro è più chiaro e la certezza del diritto è finalmente realtà”.
Non mancano però opinioni più prudenti. L’avvocato Maurizio Cassetti, esperto in diritto successorio, sottolinea che “qualche dubbio interpretativo resta aperto; serviranno le prime sentenze per capire come i giudici applicheranno la norma nei casi più complicati”. Inoltre ricorda che “la legge vale solo per gli atti stipulati dopo l’entrata in vigore: chi ha acquistato prima dovrà fare riferimento alle regole precedenti”.
Più tutele per gli acquirenti
Il cuore della novità è la protezione rafforzata per chi compra un immobile donato. Dopo cinque anni dalla trascrizione dell’acquisto nei registri immobiliari, il bene non potrà più essere reclamato dagli eredi lesi. Attenzione però: questa tutela riguarda solo chi agisce in buona fede, cioè senza sapere di eventuali contestazioni già aperte al momento dell’acquisto.
Prima si poteva rischiare di dover restituire l’immobile anche dopo dieci o vent’anni. Adesso questo termine si riduce a cinque anni: un cambiamento che gli addetti ai lavori vedono come un modo per “normalizzare” le compravendite e rilanciare l’accesso al credito bancario.
Mutui e banche: cosa cambia dal 18 dicembre
Non è una questione da poco. Negli ultimi anni molte banche avevano frenato o bloccato i mutui sugli immobili donati proprio per paura del rischio restitutorio. Con la nuova legge, spiegano fonti dell’ABI (Associazione Bancaria Italiana), si apre una fase nuova: “Accogliamo favorevolmente una norma che chiarisce le cose. La valuteremo nel dettaglio ma ci aspettiamo un ritorno graduale alla normalità anche sul fronte mutui”.
Certo, non tutte le banche reagiranno allo stesso modo ma i mediatori creditizi prevedono segnali positivi già nelle prime settimane dopo l’entrata in vigore.
Cosa ci aspetta sul mercato immobiliare
Secondo l’Osservatorio del Notariato, circa il 10% delle compravendite residenziali riguarda immobili donati. L’impatto della legge sarà monitorato da vicino nei prossimi mesi dagli operatori del settore. “Solo allora capiremo davvero cosa cambia nella pratica”, ammette un agente immobiliare di via Cola di Rienzo.
Nel frattempo i notai invitano chi è interessato a comprare case donate dopo il 18 dicembre a controllare sempre con attenzione gli atti e a rivolgersi a professionisti esperti per valutare ogni singolo caso. Per ora c’è una parola che pesa su tutto: certezza. Dopo anni di dubbi e interpretazioni diverse, questa sembra essere la vera rivoluzione portata dalla Legge 182/2025.