Scoperte archeologiche: la prima casa non è protetta dalla forza maggiore

Roma, 11 novembre 2025 – La Corte di Cassazione ha deciso che trovare reperti archeologici durante i lavori di ristrutturazione di una casa comprata con le agevolazioni “prima casa” non è una scusa valida per non trasferirsi entro i tempi previsti dalla legge. La sentenza, depositata ieri, ribalta un orientamento della stessa Corte del 2013 e potrebbe cambiare le carte in tavola per molti casi simili in tutta Italia.

Cassazione: la scoperta archeologica non salva dal trasferimento

La sentenza spiega chiaramente che la scoperta di reperti di interesse archeologico – che spesso blocca i lavori per mesi o addirittura anni su ordine delle autorità – non rientra tra le ragioni valide per non rispettare l’obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. Questo vincolo è fondamentale per mantenere le agevolazioni fiscali legate alla “prima casa”.

A sollevare il caso è stata una contribuente romana che nel 2019 ha comprato un appartamento nel quartiere San Giovanni. Poco dopo l’acquisto, durante i lavori di ristrutturazione, sono venuti alla luce resti di un antico pavimento a mosaico. La Soprintendenza Archeologica ha subito ordinato la sospensione dei lavori e l’avvio di un lungo procedimento di verifica. La donna, impossibilitata a trasferirsi nei tempi previsti, si è vista revocare le agevolazioni dall’Agenzia delle Entrate.

Dal precedente del 2013 alla nuova svolta della Cassazione

Nel ricorso in Cassazione, la contribuente aveva fatto riferimento a una sentenza del 2013 (n. 2565) in cui la stessa Corte aveva riconosciuto la forza maggiore in presenza di eventi imprevedibili e non imputabili all’acquirente, come appunto una scoperta archeologica. Allora, i giudici avevano detto che “la sospensione dei lavori per cause indipendenti dalla volontà del contribuente” poteva giustificare il mancato rispetto dei termini.

Oggi, invece, la Cassazione ha preso una strada diversa. I giudici della sezione tributaria sostengono che “la normativa sulle agevolazioni prima casa è di stretta interpretazione” e non ammette eccezioni se non quelle esplicitamente indicate dalla legge. La scoperta archeologica, pur essendo un evento imprevedibile, non basta a considerare la forza maggiore necessaria a evitare la perdita del beneficio.

Le ragioni della Corte e cosa cambia per i contribuenti

Nelle motivazioni, la Cassazione chiarisce che “l’interesse pubblico alla tutela del patrimonio archeologico non può prevalere sulle disposizioni tributarie in materia di agevolazioni fiscali”, a meno che non ci siano norme specifiche. In parole semplici, chi compra casa con le agevolazioni deve mettere in conto anche il rischio – seppur raro – di trovare vincoli o ritrovamenti che rallentino o fermino i lavori.

Questa decisione potrebbe avere ripercussioni concrete soprattutto nelle città d’arte come Roma, Napoli e Firenze, dove il sottosuolo è spesso un tesoro nascosto. Alcuni avvocati tributaristi sentiti da alanews.it avvertono che “la sentenza crea incertezza per chi vuole comprare e ristrutturare immobili nei centri storici”. Senza un cambio di legge, molti rischiano di dover restituire le somme risparmiate con le agevolazioni, oltre a dover affrontare sanzioni e interessi.

Reazioni a caldo e cosa aspettarsi

La sentenza ha diviso gli esperti. Per Giovanni Rossi, presidente dell’Ordine dei Commercialisti di Roma, “la tutela del patrimonio archeologico è importantissima, ma servirebbe una norma che permetta almeno di sospendere i termini nei casi più evidenti”. Più prudente la risposta dell’Agenzia delle Entrate: “Applichiamo quanto deciso dalla Cassazione”, ha detto un funzionario dell’ufficio legale.

Intanto, tanti contribuenti si chiedono come muoversi. Alcuni studi legali consigliano di fare attenzione allo stato dell’immobile prima di acquistarlo e di inserire clausole specifiche nei contratti preliminari. Ma il rischio zero, per ora, non c’è. Chi sogna una casa nel cuore delle città storiche deve mettere in conto anche questa nuova incognita.