ENC esenti da IMU indipendentemente dalla categoria catastale: cosa sapere sull’esenzione fiscale

Roma, 29 novembre 2025 – Il legame tra **categoria catastale** di un immobile e l’effettivo svolgimento di un’**attività commerciale** torna a far discutere, dopo alcune sentenze recenti e chiarimenti delle autorità fiscali. Le ultime analisi mostrano che **bastare la sola categoria catastale** non è sufficiente per stabilire con certezza che nel locale si eserciti davvero un’attività commerciale. È un dettaglio tecnico che, in queste settimane, sta creando parecchie domande tra professionisti e proprietari.

## **Categoria catastale e attività commerciale: dove si fa la linea**

Il nodo riguarda i casi in cui un **immobile** risulta iscritto al **Catasto** con una categoria tipica del commercio — come la C/1, cioè negozi e botteghe — ma l’attività dentro è diversa o addirittura non c’è. Fonti dell’Agenzia delle Entrate, sentite da alanews.it, spiegano chiaramente che “non si può affermare automaticamente che sia in corso un’attività commerciale”. La categoria catastale è infatti un dato formale, usato per scopi fiscali e amministrativi. Come chiarisce un funzionario dell’ufficio territoriale di Roma: “Serve per capire che tipo di immobile è. Ma quello che conta davvero è come viene usato il locale ogni giorno”.

Per questo, soprattutto nei controlli fiscali o nel calcolo di tasse locali come IMU e TARI, si deve andare oltre la semplice scheda catastale e capire concretamente a cosa serve l’immobile. Solo con prove concrete — merce esposta, insegne visibili o scontrini fiscali — si può parlare di una vera **attività commerciale**. Altrimenti si rischiano valutazioni approssimative e potenziali contenziosi.

## **Casi recenti e cosa succede sul campo**

Gli esperti ricordano che non è solo teoria. Negli ultimi mesi sono emersi casi in cui proprietari o affittuari hanno contestato avvisi di accertamento basati solo sulla **categoria catastale**. “La scheda catastale da sola non dimostra che quel posto sia aperto al pubblico,” racconta Maria Rosaria P., consulente fiscale tra Napoli e Salerno. Alcune controversie si sono risolte a favore dei contribuenti proprio grazie a foto, testimonianze di chi abita lì vicino o documenti che confermavano l’effettivo uso del locale.

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, negli ultimi due anni le segnalazioni di discrepanze tra uso reale e **classamento catastale** sono aumentate del 12%. Un fenomeno legato anche ai continui cambiamenti nelle città: negozi diventati laboratori artigianali o viceversa; fondi rimasti vuoti in attesa di una nuova destinazione.

## **Agenzia delle Entrate: la parola agli uffici**

Interpellata sull’argomento, l’**Agenzia delle Entrate** ha ribadito che la tassazione corretta si basa sul vero utilizzo dell’immobile. “Gli accertamenti si fanno controllando i fatti,” ha spiegato un portavoce della Direzione centrale Accertamento. E ha aggiunto: “La categoria catastale è solo un elemento da considerare. Bisogna guardare anche altri elementi concreti”. Questo spiega perché gli uffici spesso fanno sopralluoghi, raccolgono dichiarazioni dei conduttori e verificano documenti aggiuntivi.

Non mancano però critiche. Alcuni proprietari denunciano una normativa poco chiara che apre a interpretazioni diverse. “Serve chiarezza,” dice il presidente della Federazione Italiana Proprietà Immobiliari, “perché così chi vuole affittare o ristrutturare un locale senza aprire subito attività rischia solo problemi”.

## **Normativa attuale e cosa ci aspetta**

Dal punto di vista delle leggi, il **Testo Unico delle Imposte sui Redditi** (DPR 917/1986) insieme alle regole sull’imposta municipale collegano imposta e uso reale dei locali. Nella pratica: l’IMU sui locali commerciali vale anche per immobili sfitti se sono censiti come C/1 — ma solo se c’è effettivamente attività all’interno. Diversa invece la situazione per tasse su rifiuti o licenze, dove conta la presenza di clienti e merci.

Chi lavora nel settore aspetta ora una circolare più chiara dall’Agenzia delle Entrate. Solo così — dicono alcuni — sarà possibile togliere dubbi ancora molto diffusi che alimentano ricorsi e controlli incrociati.

La questione tiene ancora banco tra operatori immobiliari e contribuenti interessati. Nel frattempo chi vuole aprire o affittare un locale deve guardare oltre la **categoria catastale**: conta soprattutto come pensa di usarlo davvero. Come ricordano i tecnici: “La carta racconta una storia; la realtà spesso ne racconta un’altra.”