Mutuo, i passaggi da seguire per richiederne uno

Tutti i passaggi da seguire per richiedere un mutuo, le diverse procedure e le loro implicazioni per affrontarle con tranquillità, in modo semplice e veloce.

La procedura di selezione e acquisizione di un prestito ipotecario potrebbe apparire intricata e nebulosa. Tuttavia, è sufficiente avere una buona conoscenza dei vari stadi e del loro significato per gestirli con serenità e maneggiare la propria domanda di prestito ipotecario nel modo più funzionale ed efficiente.

I primi step per richiedere il mutuo

Il contratto preliminare o di prenotazione è l’istituto legale che permette all’acquirente di trovare la quantità di denaro necessaria per l’acquisto, e poi di stipulare l’atto formale di trasferimento della proprietà. E’ fondamentale quindi iniziare a cercare una banca che sia adatta alle specifiche necessità del caso e che tenga in considerazione le particolari caratteristiche del richiedente. Questa ricerca può essere condotta facilmente attraverso mezzi online, comparando vari prodotti bancari e persino facendo una richiesta di mutuo online, avendo a disposizione consulenze specializzate senza mai dover uscire di casa.

Una volta scelta la banca, è necessario compilare attentamente la richiesta di prestito in ogni sua sezione. Il modulo di richiesta di mutuo, che viene presentato sotto forma di un questionario, richiede le seguenti informazioni:

– le informazioni personali di chi richiede il prestito;
– il luogo di residenza;
– dettagli sull’abitazione attuale, come se è affittata, di proprietà o terzi;
– la struttura della famiglia;
– il numero di dipendenti;
– l’occupazione attuale, se lavoratore dipendente o autonomo;
– il periodo di servizio o di lavoro autonomo;
– il settore di impiego/lavoro;
– se si è un lavoratore dipendente, l’informazione sul datore di lavoro;
– la sua posizione;
– il reddito netto mensile;
– il reddito netto annuale;
– la descrizione della proprietà e delle sue dipendenze (superficie totale, coperta e scoperta; esposizione strada; numero di piani; anno di costruzione);
– il valore del bene immobile;
– una dichiarazione di non avere debiti o, in caso contrario, è necessario specificare l’importo e l’identità dei creditori.

Due uomini fanno dei calcoli davanti a dei documenti
Foto | DAPA ImagesChalirmpoj Pimpisarn @Canva – lamiapartitaiva.it

 

L’opinione iniziale di realizzabilità

Le informazioni e le richieste incluse nella domanda permettono all’istituto bancario di formulare un’opinione iniziale sulla realizzabilità del prestito ipotecario. La decisione di concedere o meno (realizzabilità della transazione) l’importo richiesto è generalmente basata sulla combinazione di vari fattori. Questi includono:
– le entrate nette del richiedente e dei suoi parenti (unità familiare) come rilevato dalla dichiarazione fiscale;
– il prezzo dell’immobile che è oggetto del prestito;
– l’esistenza di garanzie addizionali fornite da terzi (avallo, pegno).

Dopo aver analizzato le suddette informazioni, la banca può fornire un “parere di realizzabilità”. Se questo è favorevole, il processo avanza alla fase successiva, che consiste nell’ottenere i documenti necessari. Uno dei principali criteri usati dalla banca per stabilire l’importo del prestito è l’indice “rata/rendita”: la rata del prestito, calcolata secondo le condizioni attuali, teoricamente non dovrebbe eccedere il 30-35% del reddito netto mensile totale del richiedente.

Dopo aver ottenuto l’approvazione per il prestito richiesto, è fondamentale fornire all’istituto bancario la documentazione adeguata allo scopo di verificare le informazioni preliminari fornite durante la domanda di prestito ipotecario. La banca richiederà, anche via e-mail, i seguenti documenti:

Per lavoratori dipendenti:
– Una dichiarazione dal datore di lavoro sulla durata del servizio dell’impiegato
– L’originale dell’ultimo stipendio e una copia del modello CUD (o alternativamente una copia del modello 730 o “Unico”).

Per lavoratori autonomi o professionisti:
– Copie della dichiarazione dei redditi “Unico” (precedentemente modello 740)
– Estratto di registrazione presso la Camera di Commercio, Industria e Artigianato
– Se esercita una professione, certificato di iscrizione all’Albo professionale relativo.

Per tutti i richiedenti, in aggiunta ai documenti sopraelencati:
– Certificato di nascita
– Certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio con tutte le note
– L’estratto del matrimonio deve includere tutte le potenziali accordi patrimoniali tra i coniugi
– Nel caso di persone separate o divorziate, è necessaria una copia del verdetto del tribunale
– Una copia dell’offerta di vendita o “compromesso”
– Pianta dell’immobile con dettagli delle proprietà confinanti, comprese eventuali pertinenze (cantina, mansarda, box)
– Copia del certificato di abitabilità
– Copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile
– Nel caso l’immobile sia stato ricevuto tramite eredità, deve essere presentato il modulo 240 o il modulo 4 dell’ufficio eredità.

Ultimi passaggi dopo l’accoglimento della domanda di mutuo

Resoconto dell’approvazione del prestito

Una volta che la banca ha raccolto e verificato l’intera documentazione presentata, incluso l’acquisizione di una “dichiarazione notarile preliminare” riguardante il bene offerto come garanzia e una “valutazione tecnica” compilata da un esperto di fiducia, può procedere con l’approvazione del prestito. Una volta approvato, la banca informa tempestivamente il richiedente e stabilisce la data per la firma formale del contratto di prestito (ovvero la concessione ufficiale del mutuo).

La fase finale del processo che si avvia con la firma dell’offerta di acquisto e dell’accordo di vendita (compromesso) è il contratto di mutuo, formalizzato davanti a un notaio e redatto come atto pubblico.

Oltre al contratto di mutuo, usualmente viene stabilita un’ipoteca a favore della banca sull’immobile oggetto del finanziamento. Quest’ipoteca costituisce una garanzia per la banca e viene registrata presso i Registri Immobiliari Pubblici per pubblicizzare il vincolo. Le banche richiedono in genere un’ipoteca di primo grado per un importo superiore al prestito concesso (che varia dal 150% al 300%). L’ipoteca non garantisce solo il capitale concesso, ma anche:

– gli interessi secondo l’accordo;
– gli interessi di mora in caso di ritardi o mancate rate di pagamento;
– le polizze assicurative;
– le imposte e le tasse, spese notarili, costi professionali, etc;
– le spese legali che la banca potrebbe sostenere per recuperare il debito.

Dopo 20 anni l’ipoteca si estingue automaticamente (se il mutuo dura di più bisogna rinnovarla). Al termine del mutuo, in base alla legge 40/2007 (Legge Bersani), la banca provvede alla cancellazione dell’ipoteca, senza alcun costo per il cliente.

Per semplificare e alleggerire il processo e gli obblighi contrattuali (come l’atto di quietanza e l’atto di annotazione) durante la formazione di un contratto di mutuo ipotecario, si utilizza il metodo del “contratto unico”. Questo prevede un mutuo in cui l’intera somma prestata viene formalmente erogata nel momento della conclusione del contratto; tuttavia, l’importo viene anche ritrasferito alla banca dal cliente come deposito di garanzia per l’iscrizione ipotecaria.
Nel periodo di dieci giorni che segue l’iscrizione, che è il tempo imposto dalla legge per la convalida del mutuo, il denaro viene restituito definitivamente al mutuatario.
Per agevolare la transazione, la banca di solito implementa il cosiddetto prefinanziamento, rendendo immediatamente disponibile l’importo, sul quale saranno applicati gli interessi per i giorni trascorsi dalla erogazione alla finalizzazione dell’atto notarile dell’ipoteca.

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