Nuove regole sulla circolazione degli immobili donati: stop alla restituzione ai legittimari lesi

Roma, 28 novembre 2025 – Il Consiglio dei Ministri ha dato il via libera al disegno di legge sulla **semplificazione e digitalizzazione** delle procedure civili, ora in attesa del passaggio al Senato. Tra le modifiche più importanti c’è quella relativa alle **azioni di restituzione dei beni** nei casi di violazione della quota di legittima. Una novità, passata quasi inosservata, riguarda la tutela dei cosiddetti **legittimari lesi**: ovvero chi ha diritto a una parte dell’eredità ma si vede privato dei propri diritti. La riforma introduce un limite chiaro: chi acquista un bene da un erede non dovrà più restituirlo, anche se la vendita ha compromesso la quota di legittima.

## **Cosa cambia davvero per i legittimari**

Questa non è certo una questione nuova per chi lavora nel settore. Ma il passo avanti normativo — voluto dal ministero della Giustizia e presentato martedì pomeriggio dal ministro Carlo Nordio — segna una svolta significativa. Finora, se un legittimario vedeva lesi i suoi diritti a causa della vendita di un bene ereditario, poteva rivolgersi direttamente al terzo acquirente e chiedere la restituzione del bene. “Era una tutela molto forte”, spiega l’avvocato Giulia Bernardi, esperta in diritto di famiglia, “pensata per garantire il pieno rispetto della quota spettante ai legittimari”. Dal 2026 — se tutto andrà come previsto — le cose cambieranno. Il legittimario non potrà più chiedere indietro l’immobile o il terreno. Potrà solo ottenere un risarcimento in denaro.

## **Perché il Governo spinge su questo cambiamento**

Il testo parla chiaro: “Il terzo acquirente è protetto e non può essere privato del bene, a meno che non abbia agito in mala fede”. Dietro questa scelta c’è l’intento di **snellire le controversie** e garantire maggiore certezza nei trasferimenti immobiliari. Una necessità sentita da tempo soprattutto nel settore immobiliare: “Spesso”, si legge in una nota del ministero di via Arenula, “le azioni di restituzione hanno bloccato o rallentato i passaggi di proprietà per anni”. Il nuovo quadro normativo punta quindi a dare chiarezza e velocità alle compravendite. Anche il Consiglio nazionale del Notariato ha accolto con favore la novità: “Questo cambiamento darà più sicurezza ai contratti”, ha detto ieri sera il presidente Giancarlo Laurini.

## **Le perplessità degli esperti**

Non mancano però le critiche da parte di giuristi e avvocati. La maggiore preoccupazione riguarda proprio la tutela dei legittimari. Alcuni studi legali a Roma hanno già evidenziato casi che potrebbero complicarsi: “Se resta solo il risarcimento in denaro”, avverte l’avvocato Mario Fabbri, “chi non trova nei beni residui un valore adeguato rischia di rimanere insoddisfatto”. In pratica, la possibilità per un legittimario di riavere il bene materiale — come una casa o un terreno — rischia quasi di sparire. Gli esperti consigliano quindi molta attenzione nella gestione delle successioni e nelle trattative tra eredi e acquirenti.

## **Come si muovono gli altri Paesi europei**

Diversi osservatori notano che l’Italia si sta allineando a quanto già accade in Francia e Germania. In quei Paesi la protezione dei terzi acquirenti è molto forte: chi compra “in buona fede” difficilmente deve restituire il bene anche se la vendita ha danneggiato i diritti dei legittimari. Fino a oggi invece in Italia prevaleva una tutela più rigida verso questi ultimi, anche se ciò significava bloccare trasferimenti già fatti da anni. Con questa riforma si punta quindi a spostare l’ago della bilancia verso una maggiore **sicurezza giuridica** per le compravendite immobiliari.

## **I prossimi passi in Parlamento**

Il percorso del disegno di legge è appena iniziato. Dopo l’ok del Consiglio dei Ministri — arrivato lunedì sera poco dopo le 21 a Palazzo Chigi — toccherà al Senato esaminare il testo in sede generale. “Sarà un confronto duro”, ha ammesso ieri un senatore della commissione Giustizia. Nei corridoi parlamentari circolano già voci su possibili emendamenti, anche riguardo alla disciplina sui legittimari. Solo allora si capirà se questo nuovo equilibrio — meno favorevole ai legittimari ma più stabile per gli acquirenti — resterà intatto o verrà modificato.

Per ora resta chiaro un dato: si punta a rendere più semplice e sicuro il mercato immobiliare italiano, anche se questo significa mettere da parte parte della tutela patrimoniale dei familiari esclusi o penalizzati dall’eredità. Una scelta che divide e lascia aperto un dibattito destinato a proseguire ancora a lungo.