Cassazione: Atto con Dichiarazione di Conformità Catastale Non Veritiera Rimane Valido

Roma, 20 novembre 2025 – La **Cassazione** ha fatto chiarezza ieri su un punto chiave degli **atti pubblici** legati ai trasferimenti immobiliari: ciò che conta davvero è che nel documento ci siano tutte le **menzioni e dichiarazioni** richieste dalla legge. Non serve invece che si verifichi se corrispondano esattamente al vero, perché questo non invalida l’atto. Una decisione destinata a cambiare le carte in tavola per notai, avvocati e tecnici, chiamati ora a confrontarsi con regole più precise sulle formalità da rispettare.

## **Cassazione: la forma conta più della sostanza nelle menzioni degli atti**

I giudici delle **Sezioni Unite**, con una sentenza uscita martedì mattina, hanno risposto a un dubbio che da tempo divideva gli esperti: negli atti pubblici e nei rogiti immobiliari, è più importante la sostanza reale o la semplice presenza delle dichiarazioni richieste? La risposta della Suprema Corte è netta: “Basta che nell’atto ci siano le dichiarazioni previste dalla legge, senza bisogno di controllare se siano vere”. È quanto si legge nelle motivazioni, pubblicate dalle 9 sul sito ufficiale.

Il caso che ha acceso la discussione arriva da una compravendita a **Torino** del 2020. Nel rogito era indicata la regolarità urbanistica dell’immobile, ma in seguito sono emersi dubbi su questa conformità. Il notaio aveva comunque inserito tutte le menzioni di legge; il tribunale di Torino ha annullato l’atto. Dopo due gradi di giudizio, la vicenda è finita alla Cassazione.

## **Per i notai, conta ciò che viene scritto nell’atto**

Secondo la Corte, l’atto pubblico resta valido se contiene tutte le “prescrizioni richieste”, senza che il notaio debba verificare nel dettaglio la verità delle dichiarazioni. “Il notaio – spiegano i giudici – deve raccogliere e riportare quello che dichiarano le parti, non controllare urbanisticamente o catastalmente l’immobile”. La legge punta sulla presenza delle menzioni obbligatorie; eventuali falsità restano un problema tra le parti coinvolte.

La sentenza non passerà inosservata tra gli operatori del settore. L’Associazione Nazionale Notai ha accolto la decisione “con favore”, mentre il Consiglio Nazionale Architetti ha espresso qualche perplessità sul rischio di futuri contenziosi. “È una posizione chiara e attesa – commenta Francesca Rinaldi, presidente ANN – che porta certezza agli operatori e alle famiglie”. Più cauti gli avvocati: “Serve comunque un controllo reale sugli immobili, altrimenti si rischia di scaricare tutto sulle spalle dei cittadini”, dice Paolo Giordano del foro di Roma.

## **Cosa cambia per chi compra o vende casa**

Chi acquista o vende una casa deve ora fare molta attenzione a cosa viene scritto nel rogito. La **Cassazione** ha stabilito che l’atto pubblico vale se contiene le menzioni richieste dalla legge, anche se poi si scoprono errori o omissioni. Il pubblico ufficiale – quasi sempre il notaio – non può essere ritenuto responsabile per eventuali irregolarità urbanistiche o catastali non accertate, purché abbia inserito tutte le dichiarazioni previste.

Per molti questo potrà snellire i tempi delle compravendite: meno controlli preliminari e più responsabilità per chi dichiara. Ma non mancano timori di un aumento delle cause civili: “Scaricare tutto sui cittadini rischia di penalizzare i più deboli”, avverte Giordano. I giudici sembrano aver valutato bene il rischio e nel loro verdetto invitano a prestare “massima attenzione nella redazione degli atti” e ricordano che esiste responsabilità civile per dichiarazioni false.

## **Controlli e responsabilità: cosa aspettarsi**

In attesa di linee guida dal Ministero della Giustizia, molti notai continuano a consigliare un controllo preliminare dello stato degli immobili. “Meglio fare una verifica in più che finire in causa dopo”, suggerisce il notaio Alessandro Costa da Milano in una breve intervista telefonica. Insomma, la sentenza della **Cassazione** fissa un principio chiaro sulle menzioni negli atti pubblici ma lascia ancora aperto il tema della tutela reale negli scambi immobiliari.

Fonti vicine al Ministero parlano di nuove circolari in arrivo nelle prossime settimane per chiarire i punti ancora oscuri. Nel frattempo, chi compra o vende casa oggi può contare su una maggiore certezza formale… ma deve fare i conti con qualche responsabilità in più.