Riduzione a 3 anni dell’azione di restituzione: nuova svolta per la circolazione degli immobili ereditati in Italia

Roma, 22 dicembre 2025 – Da oggi il periodo di tutela per l’azione di riduzione trascritta, a favore degli eredi legittimari, si accorcia da dieci a soli tre anni in tutta Italia. È quanto prevede il decreto legge n. 167 del 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale sabato 21 dicembre. La norma cambia le carte in tavola per chi si vede leso nella quota di legittima da donazioni o testamenti, riducendo il tempo in cui può far valere i propri diritti contro chi acquista i beni dopo.

Azione di riduzione: cosa cambia davvero

Fino a ieri, chi avviava un’azione di riduzione – cioè la causa per ripristinare la quota di legittima violata – poteva contare su un termine di dieci anni dopo la trascrizione dell’atto. Durante questo periodo, la sua domanda aveva priorità rispetto agli acquisti fatti da terzi, anche se in buona fede. Ora, invece, questo lasso si riduce drasticamente: dopo tre anni dalla trascrizione dell’atto di citazione, gli acquisti fatti nel frattempo diventano definitivi e non più contestabili, anche se la causa è ancora in corso.

Il cambiamento riguarda notai, avvocati, agenzie immobiliari e gli stessi acquirenti. Chi compra un immobile ricevuto tramite donazione o successione vede scendere il rischio di imbattersi in cause aperte da anni. Lo conferma Maria Giovanna Galasso, notaia a Roma: «Si attenua una delle principali cause che rendevano complicate le compravendite legate a donazioni. Spesso erano necessarie lunghe verifiche sulla storia del bene».

Mercato immobiliare sotto la lente: reazioni contrastanti

Non si tratta solo di teoria: le difficoltà connesse all’azione di riduzione hanno spesso bloccato o rallentato vendite immobiliari. Agenti e intermediari erano costretti a proporre polizze assicurative specifiche o richiedere garanzie extra ai venditori, consapevoli del rischio che una controversia potesse emergere anche dopo molti anni. «Le banche tendevano a essere caute nel concedere mutui su immobili provenienti da donazioni recenti», racconta un agente immobiliare del quartiere Prati.

Con il nuovo limite a tre anni, invece, «c’è più sicurezza per acquirenti e istituti finanziari», spiega l’avvocato Paolo Berti. C’è chi ipotizza un impatto anche sui prezzi: «Gli immobili con provenienza da donazione potrebbero diventare più appetibili sul mercato», aggiunge Berti. Dall’altro lato però alcune associazioni che tutelano gli eredi legittimari temono che questa stretta possa svantaggiare proprio chi ha meno mezzi nella famiglia.

Tre anni e poi? Le tutele che restano

Dal punto di vista tecnico, il decreto modifica l’articolo 563 del Codice Civile: la tutela speciale che garantiva per dieci anni la priorità della domanda giudiziale trascritta scende ora a tre anni. Scaduto questo termine – senza provvedimenti cautelari che fermino la circolazione del bene – il terzo acquirente è ormai al sicuro anche se la disputa ereditaria non è conclusa.

Va detto però che i legittimari lesi possono ancora agire contro chi ha ricevuto direttamente il bene (donatari o beneficiari delle disposizioni), ma non più contro chi lo ha comprato dopo tre anni dalla trascrizione della domanda.

Normativa e scenari futuri

Questa riforma si inserisce nella strategia del governo Meloni per snellire i processi civili e garantire maggiore certezza nelle compravendite immobiliari. Il Ministero della Giustizia ha commentato così: «Adeguare i termini agli standard europei favorirà investimenti e stabilità». Non mancano però le critiche: alcune sigle sindacali degli anziani e associazioni famigliari parlano di «un indebolimento dei diritti ereditari» e del rischio di nuove disparità.

Ora si attendono le prime sentenze per capire come i giudici interpreteranno questa novità. Gli studi notarili stanno già aggiornando clienti e operatori del settore; intanto c’è chi invita alla prudenza: «Le cause ereditarie sono sempre imprevedibili – avverte Galasso – solo un controllo attento sulla situazione legale dell’immobile può davvero evitare sorprese».

In sintesi, una svolta che accorcia i tempi ma mette sul tavolo nuove responsabilità per chi naviga tra le pieghe delle successioni italiane. Adesso tocca ai tribunali e al mercato capire come questa modifica influirà concretamente sulle dinamiche immobiliari.